Salgın Sürecinde Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Hakkında

Daha önceden genellikle döviz kurlarında önemli değişikliklerin meydana geldiği süreçlerde dillendirilen ve yasal dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138’inci maddesinden alan kira sözleşmelerin uyarlanması konusu, dünyada ve ülkemizde sosyal ve ekonomik başta olmak üzere birçok yıkıcı sonuç doğuran salgın sürecinde tekrardan gündeme gelmiştir. Bu doğrultuda içinde bulunduğumuz salgın süreci kaynaklı olarak kira borçlarını ödeme imkânını kaybeden ve/veya bu konuda ciddi zorluklar yaşayan kiracılar bakımından kira sözleşmelerinin uyarlanması için kiraya verenden talepte bulunma ve devamında dava yoluna başvurma imkânları olduğunu belirtmek oldukça önem arz etmektedir.
Öncelikle aşırı ifa güçlüğünün ne durumda söz konusu olabileceğine değinmek anlaşılır olmak adına yararlı olacaktır. Buna göre TBK md.138 çerçevesinde aşırı ifa güçlüğünden bahsedebilmek için ilk olarak sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklı olmadan ortaya çıkması gerekmektedir. Bu olağanüstü durum ise sözleşmenin yapıldığı sıradaki taraflar arası dengeyi borçlu aleyhine oldukça değiştirmelidir. İşte bu durumunda borç henüz ifa edilmemişse veya aşırı ifa güçlüğünden kaynaklı haklar saklı tutularak ifa edilmişse sözleşmenin uyarlanması mümkün olabilecektir.
Bu doğrultuda normalde sözleşme tarafları sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerini yine sözleşme süresince yerine getirmekle yükümlü olsalar da olağanüstü durumlar bakımından istisnai olarak olaylara somut olayın nitelikleri dikkate alınarak, dürüstlük kuralları çerçevesinde yaklaşılması gerekmektedir.
Her ne kadar salgın sürecinin olağanüstü bir durum olduğu bu sürecin olumsuz etkilerine karşı mağduriyetleri önlemek amacıyla birçok farklı alanda yapılan çeşitli düzenlemelerden (örn: 7226 s. Kanun ile belirli süreler bakımından iş yeri kira bedellerinin ödenememesi, geç ödenmesi kaynaklı kira sözleşmesinin feshinin ve kiralananın tahliyesinin yasaklanması) açıkça anlaşılsa da bu durum Bölge Adliye Mahkemesi’nin 2020 tarihli güncel bir kararında da ortaya konulmuştur. İlgili kararda salgın sürecinin taraflarca öngörülemeyeceği de belirtilmiş ve kira sözleşmesinin yeni koşullara göre uyarlanması gerektiği ifade edilmiştir. Yine Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararında ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi de, konunun yargıya intikal ettiği süreçte kiranın ödenememesi durumunda kiracının temerrüde düşürülmesi ve devamında tahliyesinin söz konusu olabileceği göz önünde bulundurulduğunda, oldukça önemli olup böylece kiracı da kirasını yargılama süresince uyarlama bedeli üzerinden ödeyebilecektir.
Ancak şu noktaya dikkat çekmek gerekir ki, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira sözleşmelerinin uyarlanması her sözleşme bakımından doğrudan uygulanabilir olmayıp mahkemeler tarafından her somut olayın niteliği göz önünde bulundurularak karar verilecektir.